L'assurance propriétaire non occupant et Loi ALUR

Publié le 4 Mars 2015 par R. Perny
La Loi ALUR vient de mettre un doute dans la tête des propriétaires entre ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas. Bien que l'assurance propriétaire non occupant ne soit pas obligatoire, nous la conseillons très fortement. Le hic, est que la souscription d'un contrat répondant à la Loi ALUR seule, est incomplet ... explications...

il est dorénavant obligatoire, mais uniquement pour la couverture des risques de responsabilité civile, et c'est sur ce point que le contrat souscrit dans cette formule seule, répondant donc aux obligations strictes de la Loi ALUR, ne sert finalement à pas grand chose si vous vous en tenez à ne souscrire que les garanties obligatoires.

A quoi sert alors un contrat de Propriétaire non Occupant, dit PNO, avec toutes les garanties classiques d'un bien immobilier ?

c'est tout d'abord un contrat qui s'adresse à tous les propriétaires, ou nu-propriétaires, mettant leur bien immobilier en location que ce soit à titre gratuit, ou à titre onéreux.

On pourrait penser que le locataire étant déjà assuré, le Syndic de Corpropriété étant lui aussi assuré, il ne sert à rien, à vous, en tant que Propriétaire non Occupant, de souscrire à un 3e contrat reprenant l'ensemble des garanties Incendie, Tempête, Dégâts des Eaux, Vol Vandalisme, Bris de Glace, Défense Recours ... alors que vous n'occupez pas l'appartement.
Il existe en fait de nombreux cas de figure où l'appartement est en vérité insuffisamment assuré, voire même, pas assuré du tout, si vous ne l'êtes pas vous même.

Quelques exemples :

  • Le locataire a donné congé : votre logement n'est donc plus assuré puisque le locataire a lui-même résilié son propre contrat d'assurance habitation. Vous serez donc responsable d'un éventuel sinistre provenant de votre appartement vacant. Et si vous n'êtes pas assuré, vous en serez de votre poche. En revanche, si vous avez souscrit une assurance Propriétaire non Occupant, vous serez couvert.
  • Votre locataire est toujours dans le logement, mais le sinistre qu'il vient d'avoir n'est pas, ou insuffisemment, pris en charge par son assureur, parce que justement, le locataire n'a pas souscrit de police d'assurance, ou bien n'a pas payé sa prime d'assurance. Sans contrat de Propriétaire non Occupant vous en serez de votre poche ... et s'il n'a pas payé sa prime, peu de chances qu'il soit solvable ... en tout état de cause, votre bel appartement sera sinistré et non assuré.
  • Votre locataire a bien un contrat d'assurance habitation, il est bien à jour de ses cotisations et vous a même donné une attestation d'assurance en bonne et dûe forme ... tout va pour le meilleur des mondes ... mais  au fait ... lui avez vous demandé les garanties qu'il avait souscrites ? et si celles ci ne couvraient pas le sinistre intervenu ?
  • L'immeuble est parfaitement assuré par le Syndic de Corpropriété, et un incendie total est survenu. Vous êtes rassuré ... he bien non ... Vous ne connaissez en vérité rien non plus du contrat que le Syndic a contracté :
    - quels sont les plafonds de garanties et les limites contractuelles du contrat ? une fois les plafonds atteints, les robinets de l'indemnisation seront fermés ...
    - la garantie Perte de Loyers est souvent plafonnée dans les contrats des Syndics à 6 mois alors qu'il faut 2 ans pour expertiser, enquêter, déconstruire et reconstruire un immeuble. Et en attendant, vous avez toujours les mensualités du crédit à payer, les impôts fonciers, les charges locatives pour la partie du bâtiment non sinistré, ..., et plus aucun loyers encaissés pendant ce temps.

Nous sommes alors dans le même cas que lorsque c'est le locataire qui n'est pas assuré, ou lorsqu'il n'y a pas de Syndic (et même si ce n'est pas bien, ce n'est pas un cas rare), lorsque le Syndic n'est pas assuré, vous en feriez alors, au final, vous même les frais.

Le Syndic est garant de l'intégrité de l'immeuble et non des parties privatives. En cas de sinistre, les mises en conformité EDF / GDF par exemple, ne seront pas prises en charges par le contrat du Syndic car ce sont des parties privatives.

Un contrat de Propriétaire non Occupant vous garanti donc pour les mêmes risques qu'un contrat Domicile classique (Incendie, Tempête, Dégâts des Eaux, Vol Vandalisme, Bris de Glace, Défense Recours) avec en plus quelques nuances comme :

  • votre responsabilité civile en tant que propriétaire bailleur (un élément de la cuisine incorporée que vous avez vous même monté tombe sur une personne, un défaut dans votre installation électrique provoque un incendie et blesse une personne, etc ... ) Le seul contrat dit ALUR, répondra donc bien à ces obligations.
  • une garantie pour vous des Loyers "perdus" après un incendie par exemple. En effet, vous aurez toujours à rembourser votre prêt bancaire et votre locataire aura pu résilier sans préavis son bail,  s'il n'a pas voulu être relogé.

Toutes ces hypothèses confèrent une importance certaine à l'assurance Propriétaire non Occupant.
Pour terminer, la totalité des primes de votre contrat d'assurance Propriétaire non Occupant sont déductibles des revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d'imposition en location vide et des BIC (location meublée). En cas de sinistre, l'indemnité d'assurance sera pour vous un revenu, et les travaux effectués une charge déductible.